La valutazione degli immobili commerciali Needfile Team 23/06/2022

La valutazione degli immobili commerciali

In tema di stima di esercizi commerciali esiste una limitata informazione per quanto riguarda la grande distribuzione, relativa cioè a tutte quelle attività di grande distribuzione:
Ipermercati, supermercati, superettes, Discount Houses, centri commerciali, ecc..

Ma ben poco si reperisce in ordine ai negozi tradizionali e cioè a quelle porzioni di fabbricato, in genere di non elevata consistenza (o comunque di consistenza inferiore a quella necessaria per l’apertura di un punto di vendita di grande distribuzione) normalmente presenti in tutti i nuclei urbani.

Le poche informazioni relative alla grande distribuzione ha sancito che la valutazione di tali strutture commerciali non può essere valutata con il solo procedimento di comparazione, in quando molti elementi non sono sicuramente comparazibili tra loro. Le caratteristiche da tenere in considerazione sono queste:
– La sfera di influenza ;
– Il numero di utenze ;
– Il reddito dei possibili utenti ;
– Le abitudini d’acquisto degli utenti ;
– Il fatturato finale annuo.

La valutazione degli esercizi commerciali si basa principalmente sul fatturato dell’esercizio dimostrabile.
Accertato che l’azienda commerciale di grande distribuzione può riservare al canone locatizio relativo all’immobile una percentuale variabile:
dal 2,5% (per i prodotti “food”);
dal 4 al 4,5% (per i prodotti “non food” o “grocery”);

il valore della struttura immobiliare destinata alla grande distribuzione è dato dalla capitalizzazione del canone che è possibile ottenere dall’azienda che vi si installa ad una documentazione adeguata.

Una documentazione che deve essere sicuramente più precisa e completa rispetto a quella del settore immobiliare residenziale o terziario e ciò per tener conto della circostanza che un esercizio di grande distribuzione dopo un certo numero di anni (15-20 anni) deve essere, nella maggioranza dei casi, e tenere conto anche della possibile perdita di gruppi di utenza/clientela.

Non è ben precisato perchè i negozi tradizionali non possa essere seguito un metodo di valutazione, ma si basano su la classica metodologia di comparazione.
Esistono dei documenti che fanno da  “listino prezzi” contenenti il valore medio dei negozi tradizionali in base alle zone di ubicazione dove è indicato con un minimo e con un massimo di solito senza altre distinzioni che tengano conto della struttura, che sia una struttura nuova o vecchia, a differenza per gli immobili residenziali e per gli uffici.
Non si considera la qualità del fabbricato ma piuttosto la posizione di questi elementi:
L’affluenza del passaggio pedonale;
la possibilità di farsi notare con insegne;
la vicinanza con altri esercizi commerciali;
la dimensione della via di ubicazione del negozio;
il numero di vetrine presenti nel negozio;
e altri elementi…

Alcune parti come avere il retronegozio è quotato all’incirca la metà della superficie di vendita; il soppalco 1/3, il sottonegozio se abitabile il 50-60% del negozio stesso.
Da tenere in considerazione che molti Comuni hanno creato delle normative che obblica a pre-determinare alcune caratteristiche degli esercizi commerciali, la loro dimensione e i servizi da rendere disponibili.

Tenere in considerazione che i negozi tradizionali hanno prezzi più elevati rispetto alla grande distribuzione.La grande distribuzione riesce a tenere prezzi di acquisto notevolmente più bassi trattando e ordinando quantità di merce superiore. Da ricordare che in un negozio facente parte di un centro commerciale la locazione avrà un costo maggiore, in base alla tipologia di prodotto venduto.
Rispetto al tasso di capitalizzazione degli immobili residenziali, quello dei negozi dovrebbe essere lievemente superiore, in quanto a termini di legge la durata del contratto è superiore (6+6 anni) a quella della locazione di un immobile residenziale.
Anche le manutenzioni dell’immobile sono sicuramente di minor impegno nei negozi rispetto alle residenze e ciò per la minor incidenza dei servizi e anche per la diversa destinazione, oltre che per la circostanza che il conduttore in genere provvede direttamente alle manutenzioni.

Nel caso degli esercizi commerciali ubicati nel centro storico della città ed in posizione commercialmente molto appetibili e quindi soggette a molte richieste di affitto.
Reperito quindi il canone ritraibile dall’esercizio, normalmente sopportabile – in base ai costi standards – dall’azienda commerciale che vi si è installata, dalla capitalizzazione dello stesso ai saggi preindicati si può reperire il valore dell’immobile.

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